初心者向け｜店舗物件の探し方と失敗しないためのポイント

こんにちは。お店を開業し経営しているジュエルと言います

店舗開業を目指す方にとって、店舗物件探しは成功を左右する重要なステップです

しかし、初めての開業では

• どのように店舗物件を探せば良いのかわからない
• 良い物件かどうか判断できない

などと悩む方も多いのではないでしょうか

はっきり言って「店舗物件」は、「住宅物件」を探すのとは、まるで違います

すぐ簡単に見つかるとは思わない方が良いでしょう

実際に私自身も店舗物件探しを経験しましたが、家賃の安さだけで判断したり、条件を欲張りすぎたりすると理想の物件になかなか出会えません

店舗物件探しでは、探し方の流れを理解し、優先順位を決めながら進めることが大切です

この記事では、店舗物件の探し方の基本ステップから、失敗しないためのポイント、契約前に確認したい注意点まで、実体験を交えながらわかりやすく解説していきます

それでは、始めて行きましょう

店舗物件の探し方は商圏分析ツール「gleasin」を利用して、分析しながら探してみてはいかがですか

---

店舗物件の探し方で初心者が失敗しないための基本ステップ

初心者が店舗物件探しで失敗しないように、事前に計画を立てることが探し方では重要になります

先ずは基本ステップを理解し、店舗物件を見つけるためのヒントへ進んで行きましょう

• 店舗物件の探し方
• 店舗内見時のチェックポイント
• 予算との調整方法

店舗名の名付け方は 顧客が思わず呼びたくなるお店の名前の決め方7ステップの記事を参考にしてください

① 店舗物件の探し方

店舗物件の探し方は

• 不動産サイト
• 商工会・不動産仲介
• SNSやクラウドサービス

などを活用して、物件情報を集めることになります

また各業者では、独自の取り扱い物件なども存在したりするので、複数の情報源を比較することで、条件に合う物件を見つけやすくなる可能性が高まります

更に最新の店舗物件などは、随時更新されるので見逃しが無いように必ずチェックしましょう

アパレルに興味がある方は個人アパレル開業では実店舗とオンラインどっちがおすすめ？ も参考にお役立てください

② 店舗内見時のチェックポイント

店舗物件の内見時は、店舗内装業者と一緒に内見する方が、失敗する確率は低くなりおすすめな探し方です

また店舗物件の内見前に、店舗物件の条件や立地など事前にチェックしておく必要があります

• 家賃・保証金・契約条件
• 立地・競合・導線
• 内装・設備の状態

などは必ず確認しておきましょう

更に店舗物件の内見時は、素人では判別できないような個所を、プロの目で確認してもらうことが失敗を抑える方法と言えます

③ 予算との調整方法

店舗物件の探し方では、予算を事前に決めておくと店舗物件選びがスムーズに進みます

お店を開業するには大金が必要となり、実際にどれだけの費用が必要なのか？

初心者の方は分からないケースが多いです

そのため事前に、店舗開業に必要な費用をリスト化して金額を当てはめていくなど、シュミレーションをすることで、必要な費用を算出する方法が良いでしょう

自分が出せる費用から逆算すれば、店舗物件の条件などで、ふるいにかけることができるので選びやすくなると思います

詳しくは 店舗物件の予算の立て方 の記事を参考にお役立てください

---

店舗物件探しで失敗しないために知っておくべきポイント

初心者が店舗物件の探し方を知る上で、重要なのは不動産業者です

不動産業者は「個人」って言うだけで嫌がる方もいます

その理由としては個人より法人の方が、「資金力」や「相場観」もあり借りてくれる可能性が高いからです

個人の場合、「資金力」も低く「相場観」がわかっていないので、理想の店舗物件ばかりを、求めてくるから嫌がられます

例えば、「東京23区内」「人道通りが多く1階路面店10坪くらい」「家賃20万円の店舗物件」を探しています

そんな店舗物件あっても、出回る前に決まってしまいます

個人は基本的に経験がないので、そもそも相場観が無いです（みんなそうです）

また個人は住宅探しの感覚で、店舗物件を探してしまうので嫌がられるケースがあります

そのため個人の相場観を養う上でも、店舗物件の探し方のポイントを押さえておくことが求められます

• 店舗物件と住宅物件の探し方の違い
• 空き店舗物件の情報の流れ【個人は圧倒的に不利】
• 個人は一等地の店舗物件はやめた方が良い
• 【注意】家賃が安い店舗物件には理由がある
• 居抜き物件を上手に活用

など順を追って理解を深めて行きましょう

店舗開業を計画している方は商圏分析とは？の記事も参考にしてください

① 店舗物件と住宅物件の探し方の違い

個人が店舗物件を探す上で、「住宅物件の探し方」と「店舗物件の探し方」の違いを理解しておきましょう

• 「住宅物件の探し方」の場合は、住宅件数が沢山あるので色々紹介してくれると思います（住みたい人より、部屋の数が圧倒的に多い）
• 「店舗物件の探し方」の場合は、そもそも店舗件数が極端に少ないので紹介できるのが少ない（探す人は多いが、店舗数が極端に少ない）

先ずは、この事実を知っておきましょう

多くの人は、空き店舗の情報をいち早く入手できるように努力し、空き店舗がでてきたら、すぐに動き決断しているのが現状です

みんな空き店舗を待っているので、早い者勝ちの争奪戦は常に行われています

初めからそれには参加できないでしょうから、先ずは沢山の店舗物件を見て、相場観を養っておくことから始めて行きましょう

今の時代は、ネットで探す人が圧倒的に多いと思います

情報量が多く、画面一つで多くの店舗物件を探すことが出来るので便利です

もし「どうしてもこの地域で出店したい」と言う場所が決まっているのでしたら、その地域の地元の不動産屋に通って、探している店舗物件の条件などを明確に説明して、「空き店舗がでたら連絡をください」とお願いしておく探し方が良いでしょう

但し、一回だけではダメです

不動産屋は、常に色々な人が出入りしています

いちいち覚えていません

そのため、顔と希望の店舗物件の条件を覚えてもらえるまで続けましょう

不動産屋に覚えてもらえれば、希望の店舗物件が出てきたら連絡してくれるはずです

店舗開業リスクを軽減したい方はgleasinの評判は本当？の記事を参考にしてください

② 空き店舗物件の情報の流れ【個人は圧倒的に不利】

店舗物件の探し方として、店舗物件に空きが出ると「情報は平等に出回る」訳ではないと言うことは覚えておきましょう

特に、一等地などは以下の傾向が強いです

• 大手企業などの法人に情報が流れます
• 空き店舗物件の管理をしている不動産屋で探している人に紹介
• 他の不動産屋に情報が流れる（他の不動産屋で、探している人に紹介）
• 一般公開（ネットなど）

このように、空き店舗物件の情報は順番に流れて行きます

個人が早く店舗物件の情報を入手する方法は、②の地元密着の不動産屋から情報を入手することが最短で、良い物件と出会える探し方になります

個人が店舗物件の探し方として、地域が特定できているのであれば

• 地元に強い不動産屋に行くのが競争が少なくて済みます（②番目狙い）
• 歩いて空き店舗を探す（ネットに載っていない物件もあります）

などが有効な手段で、店舗物件は争奪戦の早いもの勝ちと考えていた方が無難です

個人の店舗物件の探し方は、「いかに早く決断して、押さえることができるか」が鍵になります

事前にお店開業までの流れを知っておくと対策も可能です

店舗開業の流れは お店開業までに何が必要なのか？ の記事を参考にしてください

③ 個人は一等地の店舗物件はやめた方が良い　

個人の探し方として一等地の店舗物件は、やめておきましょう

その理由としては、個人では対応しきれない可能性が高く「評判を落とす」ことにも繋がります

また駅前などの一等地は、余程のコネでもない限り、個人に情報が回ってくることは無いので「無いもの」と思っておいた方が良いです

先ほどの、空き店舗物件の情報の流れからして殆どが法人で決まってしまいます

但し、まれに不動産屋から話が回ってくることもありますが、家賃めっちゃ高いです（保証金も高い）

そう言う店舗物件は、「法人」が借りないような小さな店舗物件だったり、「法人」が借りない何か理由があるので注意してください

絶対に回ってこない訳でもないけど、可能性は低いし家賃・保証金は高いのは覚悟してください

店舗出店エリアの選定は商圏分析を無料で行う方法5選の記事を参考にしてください

一等地での初出店は個人では対応しきれない

一等地の店舗物件は、とにかく時間との勝負で急いでいる人が多く、味よりもスピード重視（器械化は必須）になります

個人の初出店で、大手チェーン店のようにオペレーションから人材教育まで一から出来ますか？

個人が高い予算を注ぎ込んで

• うまくお客様の対応ができない
• お店の方向性も出来ていない
• お店の評判を落とす

などの状態になり、すぐに撤退する羽目になるので止めておいた方が良いでしょう

絶対にやるなとは言いませんが、出店経験も無いのに、いきなり一等地の店舗物件は荷が重過ぎます

個人は実績を積んで「一等地の店舗で勝負できる実力」を付けてから探した方が良いと考えます

④【注意】家賃が安い店舗物件には理由がある

家賃が安い店舗物件には、「安い理由」があるので探し方には注意しましょう

そのため個人は、店舗物件の「立地条件」「人道り」「交通量」など総合的に判断する探し方が良いと考えます

そもそも安い店舗物件って、一般公開していても誰も借りてくれないから、金額を下げた可能性もあると思うので「何かあるのかな？」って思った探し方をする方が良いでしょう

但し、場所によっては穴場的で「ゆっくりした時間を提供する」などの、やり方も出来るのかも知れません

お店のコンセプトに合っているのでしたら、かなり掘り出しものなのかも知れないので良く検討しましょう

またテレビなどで良く、人里離れた山奥でお店を開業して「大行列の繁盛店」などを紹介していたりしますが、それはほんの一握りの成功例であって誰もが出来るわけでは無いです

その判断には、よくよく考えた上で決断した方が懸命です（相当大変だと思います）

私の知り合いが、田舎の古民家を改装してカフェをしていますが、家をお店に改装するって、案外予算がかかるようです

そもそも

• 間取りが違うし
• 無駄に広いし
• 隙間風すごいし
• 虫も多いし
• 冬めっちゃ寒い

そうです

それでも今では、遠くからわざわざ車で来るお客様も、多くいるようで繁盛しています

でも初めは大変だったそうで、店にいてもお客様は来ないので

• 町のイベントに出店したり
• 朝市などで出店したり

など遠征して何とかやりくりしていたそうです

先ずは「知ってもらうこと」が大切と言うことです

しかも田舎は、お年寄りが多くSNSなどをしている方も少ないので、繁盛するまで相当時間がかかっていましたよ

テレビなどでは「繁盛している今」しか伝えないので、そこまでの道のりは「かなり大変なのだ」っと言うことだけは忘れないでください

お店開業でコンセプトが甘いと失敗するリスクが高まります

店舗開業で失敗しないために お店のコンセプト作り の記事を参考にしてください

⑤ 居抜き物件を上手に活用

店舗物件は、居抜き物件を活用した探し方が良いでしょう

通常店舗物件には、「スケルトン物件」と「居抜き物件」があります

「スケルトン物件」とは、何も無くコンクリート剥き出しの状態を言います

本来は「スケルトン」で借りて「スケルトン」で返すのが一般的です

「居抜き物件」とは、お店の造作がそのまま残っている状態を言います

もちろん、居抜き物件の造作譲渡費用は前のオーナーに払う必要がありますが、一から作るよりも安く抑えられる可能性もあります（残っている機材を有効活用できれば）

今殆どの方が「居抜き物件」で探しているように思います

但し、居抜き物件の造作譲渡費を払ったとしても、安く開業できるのは嬉しいことですが、造作物をうまく活用できないと処分費がかさみ、逆に高くつくケースもあるので注意が必要です

また、居抜き物件が前の「業種・業態」と同じだと、前のお店のイメージが残っているため

• そもそも「その業種・業態」では、成り立たない場所のではないのか？
• なぜ閉店するのか？

などを聞いて良く考える必要があります

個人が居抜き物件の探し方として、どこまで利用できるか？見極めが重要なポイントになります

👉 AIを活用した売上予測で効果的な店舗物件の探し方をしてみる

---

店舗物件の探し方で重要なのは優先順位を決めること

個人が店舗物件を探す上で、理想的な店舗物件は無いと思っておいた方が良いです

その理由は、店舗物件の探し方として「地域」「店舗の広さ・形」「家賃」など、大体どこかしら気に入らない箇所が出て来るためです

あれは駄目これは駄目言ってたら、いつまで経っても決まりません

「不動産は出会いです」っと良く言いますが本当にその通りです

探し始めたタイミングと、出てくる店舗物件の出会いなので、後になって「あの店舗物件にしておけば良かったな」って思ってももう遅いです

大概の人は「きっと次には気に入る店舗物件と出会えるかも知れない」って思ってしまいます

しかし次の店舗物件が気に入るとは限らず、チャンスを取りこぼしてしまったことに、後悔することになるでしょう

そうならない為にも

• なぜ気に入らないのか？
• なぜ妥協できないのか？
• どうにか出来ないのか？

など自分自身に問いただして見ることが、店舗物件の探し方として重要なポイントです

それでも駄目なら、本当に合わない店舗物件なのかも知れません

この店舗物件のことは忘れて、次の店舗物件探しに行きましょう

一番いけないのは、「何となくイヤ」みたいな曖昧な理由です

この店舗物件の何がいけないのか？

自分なりに分析するくらいの気持ちで店舗物件と向き合うと、今まで見えていなかった「妥協点」が見えてくるようになります

そうなると良い店舗物件と出会える機会が、近いうちに訪れるはずです（妥協することが出来るから）

逆に店舗物件探しで妥協しないと、いつまで経っても見つからない状態に陥ります

理想的な店舗物件に出会うのに、3年かかった人の話を聞いたことがあります

結局、店舗物件を妥協することが出来ないと何年かかるか分からないと言うことです

もしかすると、5年経っても10年経っても理想的な店舗物件が見つからないかも知れません

店舗物件の探し方では、「いかに妥協できるか」が今後の人生を大きく分けるポイントになります

但し、妥協できない部分もあると思うので、そのバランスが大切になってきます

うまく店舗物件の妥協点を探して見ましょう

店舗開業で後悔したくない方は商圏分析のやり方を7ステップで解説の記事を参考にしてください

店舗物件は商圏と需給のバランスが大事

個人の店舗物件探しでは、商圏を意識した探し方が重要です

商圏とは、自分のお店を利用してくれるであろう範囲のことです

店舗物件の探し方としてお店のコンセプトに合わせて、ターゲットが多い地域を狙うことになります

しかし、同じ考えを持つ個人や企業も多く、ライバルが多すぎると自分のお店が埋もれてしまうケースも多いので注意も必要です

特に店舗物件の人気エリアなどは、需要も多いけどお店の数も多く、家賃もめちゃくちゃ高いです

更に、店舗物件の空きもありませんので見つけるのには、相当時間がかかるケースもあると思っておいた方が良いでしょう

それならば、少し思考を変えて店舗物件の「商圏をづらす」と言うのも良い探し方です

例えば、オフィス街なら駅周辺ではなく「大きなビル」や「人の出入りが多いビル」などの近くに出店するとか（そのビルだけで、何千人もの人が働いていたりします）

大手チェーン店などが、入ってこなそうな場所を狙って見るのも良い探し方と言えます

とにかく中心部ではなく店舗物件の家賃が比較的安く需要があり、自分のお店が埋もれてしまわない所を探すのが良い探し方でしょう

そのバランスが、とても重要です

但し、店舗物件の家賃が安いからと言って手を出すと、あまり人道りの無い、寂しい場所になってしまう可能性が高まります

そうなると、かなり厳しい経営状況になってしまいますので注意してください

店舗開業リスクを低減したい方は商圏分析ツールおすすめ7選の記事をご覧ください

出店エリアの明確化

店舗物件の探し方では、お店のコンセプトに従い、出店エリアを明確にしておくことは重要です

但し、狭め過ぎると店舗物件の数が少ないので、ある程度広めに設定しておく探し方が良いでしょう

ある程度エリアが明確化できたら、地元の不動産屋に通う探し方も有効です（空き店舗物件の情報の流れからも有利）

その際は、店舗物件の条件など分かりやすく的確に伝えておく必要があります

但し、地元のエリアでも広めに設定してしまうと、それが返って仇となるケースもあるので、「このエリア内」の店舗物件など、わかりやすい設定を伝えておく探し方が良いでしょう

---

店舗物件の探し方で契約前に確認したいこと

店舗物件探しでは「良い物件が見つかったら終わり」ではありません

実際には契約前の確認不足が原因で、開業後にトラブルになるケースも少なくありません

特に初めて店舗開業する方は、店舗物件そのものだけでなく、融資や内装工事なども並行して進める必要があります

また、店舗物件の契約を急いだ結果

• 想定していた融資額が下りなかった
• 内装工事の見積もりが予算を大幅に超えた

などといった問題が発生することもあります

そのため、店舗物件の契約前には資金計画や工事内容を十分に確認し、無理のない形で開業準備を進めることが大切です

先ずは、店舗物件の契約前に確認しておきたいポイントを確認しておきましょう

店舗内装業者の選定

私自身の経験では、店舗物件と店舗内装業者は並行した探し方がおすすめです

店舗内装業者は、早めに最低３社ほど選んでおくことが重要です

その理由は、店舗内装業者によって「ビックリするほど費用が違う」ため、複数社から見積もりを出してもらい、比較検討する方が得策だからです

店舗内装工事費は開業資金の中でも大きな割合を占めるため、事前に見積もりを取得しておかないと予算オーバーになる可能性があります

また、日本政策金融公庫などで融資を受ける場合は、内装工事の見積書を求められるケースもあります

店舗内装業者の探し方は 失敗しない店舗内装業者の選び方 の記事を参考にしてください

店舗物件と融資の進め方

店舗物件の契約と融資申請は、できるだけ並行して進めることが重要です

店舗物件を契約した後に融資審査へ進むと、万が一審査に通らなかった場合でも家賃や初期費用の負担が発生する可能性があります

一方で、融資審査では物件情報が必要になるため、完全に別々で進めることもできません

そのため、候補物件が見つかった段階で融資相談を始め、店舗物件契約のタイミングを調整しながら進めるのが理想です

特に開業資金の大部分を融資でまかなう場合は、不動産会社や金融機関と連携しながら慎重に進めるようにしましょう

銀行融資までの流れは

• 店舗物件の決定
• 内装費用の見積り
• 見積りを基に融資申請
• 面談
• 融資

融資決定までには時間がかかるので、店舗物件取得には素早く行動に移すことが重要になって来ます

そのためには、まず店舗物件をいち早く押さえる必要があります

仮に1番手なら問題ないのですが、2番手、3番手だと順番に諦めてくれないと借りれません

基本的には手を上げた順番になりますので、早く決断する必要があります

決断を早めるには「良さそうな店舗物件だ」と思ったら、店舗内装業者に内見の同席してもらい、プロの目で細かい部分まで見てもらう探し方が有効です

また大体の予算なんかも、聞いておくと良いでしょう

日本政策金融公庫の融資について詳しくはこちら 日本政策金融公庫の融資の受け方 の記事を参考にしてください

造作譲渡費は上手に交渉する

居抜き物件では、前テナントが残した設備や内装を引き継ぐために、造作譲渡費が発生することがあります

造作譲渡費とは、前オーナーと新オーナーでやり取りする費用です

造作譲渡費は、前オーナーが金額を決めます

但し、造作譲渡費用は提示された金額をそのまま受け入れる必要はありません

設備の状態や残存価値によっては、減額交渉ができるケースもあります

特に長期間空室になっている店舗物件や、前テナントが早期に退去したい事情がある場合は交渉の余地があることも少なくありません

但し、造作譲渡費用の過度な値引き交渉は印象を悪くする可能性もあるため、設備の状態や相場を確認したうえで、根拠を持って相談することが大切です

店舗物件の探し方は造作譲渡費だけで判断するのではなく、引き継げる設備の内容や開業後の工事費削減効果も含めて総合的に判断しましょう

また居抜き物件は、前オーナーが6ヶ月の間に買い手を探さなければ行けません

もし買い手が見付からないと、前オーナーは6ヶ月後には「スケルトン」にして返すことになります

そもそも閉店する理由は「赤字だから」で、お金が無いのに解体費用300万円くらい掛けてスケルトンにして返さなければ行けないのが現実です

そのため、造作譲渡費の減額交渉は駆け引きも重要なポイントになります

店舗物件探しから本契約までの流れを知っておくと先手を打てます

詳しい内容は 店舗物件本契約までの流れ の記事を参考にしてください

AI活用による商圏分析が効果的
👉 気になるので先ずは無料資料請求してみる

---

まとめ｜初心者が店舗物件探しで失敗しないようにポイントを整理

個人は複数店舗物件を比較し希望条件を整理することが、店舗物件の探し方で失敗を防ぐポイントです

先ずは「住宅物件」と「店舗物件」では、探し方が違うことを理解しておきましょう

• 「住宅物件」は、探している人より物件数が圧倒的に多い
• 「店舗物件」は、探している人は多いが物件数が極端に少ない

これは、しっかり頭の中に記憶しておきましょう

店舗物件は、争奪戦です

先ずは一等地以外の場所で、お店のコンセプトに合う条件の店舗物件を探して見ましょう

また居抜き物件を、うまく利用して出来るだけ安く抑える探し方が有効です

但し、条件によってはスケルトンの方が安く収まるケースもあるので、スケルトンの選択肢も考えておくことも必要です

「店舗物件探しは、いかに妥協できるか」で決まります

「妥協点」を早く見つけることが、店舗物件探しで失敗しない方法とも言えます

また良さそうな店舗物件を見つけたら、店舗内装業者に内見の同席をお願いして、問題箇所などプロの目で見てもらいましょう

問題なければ、すぐに店舗物件の申し込みを入れて物件を押さえます

良い店舗物件と出会えることを祈ります

---

次に読むおすすめ記事

• 「店舗物件の予算の立て方」
• 店舗ロゴ作成で失敗しない方法とは？
• 【開業資金の作り方】副業で現実的に貯める3つの方法