店舗物件の予算を正しく立てる方法
こんにちは。お店を開業して経営しているジュエルと言います
実際のところ店舗物件を借りるのに、いくら位費用がかかるものなのだろう？
と思う方も多いと思います
- 自分の予算内に納まるのか？
- どれ位の家賃なら利益が出せそうなのか？
など色々思うこともあると思います
初心者の方は特に、分からないことだらけで当然です
初心者が失敗しないために、店舗物件を選ぶポイントでもある費用について、多くの疑問を解決できるように解りやすく解説して行きたいと思います
では早速見て行きましょう
店舗物件が見つからないで悩んでいる方は ▶ 初心者でも失敗しない！店舗物件の探し方とポイント の記事をヒントに探してください
初心者でも失敗しない！お店開業に向けた予算の立て方基本ステップ
初心者の方でも失敗しないように、お店開業に必要な予算の立て方の基本ステップをしっかり押さえておきましょう
お店開業に必要な予算の立て方としては、先ずは必要な項目をピックアップし、費用を計算していく必要があります
ざっくりした項目では
- 店舗物件を借りる費用
- 店舗内装費・設備などの費用
- 開業費
- 運転資金
となり、それぞれに必要な項目を更に詳しく分けていく必要があります
「店舗取得費」＋「内装費・設備」＋「開業費」＋「運転資金」などを合算し、現実的な予算を立てて行くことで大まかな費用が算出できます
先ずは、お店開業に必要な項目のピックアップすることが重要だよ
次はどこで購入するのか？ なども検討しておこうね
ピックアップした項目の金額を埋めていけば、必要な費用が計算できますが
自分の予算が決まっているのでしたら「逆算」していけば、「店舗物件」や「内装費」などの予算が大まかに計算できるので、参考金額が割り出せることになります
その後、その予算に合うような取り組みをしていけば、お店開業に結びつくことができます
順を追って最低限必要な項目を洗いだして行きましょう
初心者がお店開業で失敗しないためには、計画的に進めることが成功の秘訣です
事前に お店開業までの流れ を把握することで計画や対策に役立ちます
参考記事 ▶ アパレル開業はネットショップと実店舗どっちが儲かる？
【実体験】初心者でも失敗しない店舗物件の予算の立て方
初心者が気になるのは「お店開業」までに費用がいくら必要なのか？ではないでしょうか
「どの項目」に「いくら費用がかかるのか」など
事前に知っておきたいですよね
先ずは自分の予算内に、「納まる店舗物件」かどうか判断するには「何にお金がかかるのか」を知る必要があります
これを知らないと、そもそも予算が立てられません！！！
必要な項目を挙げていきますので、そこに金額を入れて計算すれば大まかな金額が弾き出せます
店舗物件によっては、それ以外にかかる項目もあるかも知れませんが、その時は必要な項目を追記して計算してください
初心者がお店開業で失敗しないためには差別化が重要！
コンセプト作りで迷っている方は お店のコンセプト作り の参考にしてください
当ブログでは、お店開業に必要な仕入れ先 のご紹介もしています
お店の仕入れ先が決まっていない方は、お早めに検討して見てはいかがですか？
店舗物件の初期投資に必要な資金
店舗物件を借りて、お店を開業するのに必要な資金は主に下記になります
- 店舗取得費
- 店舗内装工事・設備・備品等
- 開業費
あくまでも最低限、必要な資金です
これ以外にも、業種・業態によっては必要なものもあるでしょう
先ずは、最低限必要な資金だけでも理解しておきましょう
店舗物件取得費
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| 店舗物件取得費 | 保証金 | |
| 仲介手数料 | ||
| 造作費用 | ||
| 前家賃 | ||
| 損害保険 | ||
| 保証会社 | ||
| 合計 |
- 保証金 （家賃の３ヶ月～１０ヶ月分程度）
- 仲介手数料 （家賃１ヶ月分程度）
- 造作費用 （居抜きの場合）
- 前家賃 （家賃・管理費の１ヶ月分程度）
- 損害保険の加入費用 （物件に寄ります）
- 保証会社の加入費用 （物件に寄ります）
「店舗物件取得費」は、店舗物件広告などで、記載されている金額を記入すれば良いでしょう
「損害保険」や「保証会社」の加入は、店舗物件によって加入義務が発生するケースもあります
「損害保険」などは、加入義務がなくても何かしらの保険には加入しておく方が良いと思います
もしもの時の保険は、経営者として考えておくべき重要項目です
お店を守りことに繋がるので 店舗総合保険の選び方 の記事を参考にしてください
店舗内装工事・設備・備品等
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| 店舗内装工事・設備・備品等 | 店舗内装工事費 | |
| 厨房などの設備工事費 | ||
| 食器・事務用品・雑貨など | ||
| 音響設備・レジなど | ||
| 合計 |
- 店舗内装工事費
- 厨房などの設備工事費
- 食器・事務用品・雑費など
- 音響設備・レジなど
「店舗内装工事・設備・備品」は
他の予算などを元に「これくらいで収まってほしい」と言う希望的要素が大きいですが、「出せる金額の目安」になるので、総予算から逆算して算出してみましょう
初心者がお店開業で失敗しないためには、店舗内装業者を探す時期が重要です ▶ 店舗内装業者はいつ頃探せば良いのか？ の記事を確認して役立ててください
当ブログでは、お店に必要なアイテムもご紹介しています
まだ検討していない方は お店開業の便利アイテム を参考に検討して見てはいかがですか？
開業費
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| 開業費 | 開業日までの家賃 | |
| 工事期間中の水道光熱費 | ||
| 店舗保険・保健所などの申請 | ||
| 開業前の仕入れ費用 | ||
| 開業前の人件費 | ||
| 宣伝広告費 | ||
| 合計 |
- 開業月までの家賃 （店舗内装工事が長引けば、予算も増えることに）
- 工事期間中の水道光熱費
- 店舗保険・保健所などの申請（営業許可書など）
- 開業前の仕入れ費用
- 開業前の人件費
- 宣伝広告費
「開業費」は、営業するに当たって、必要なものですので必要な金額を記入しておきましょう
店舗内装業者によっては、人手不足の影響で「３ヶ月～６ヶ月」くらい、工事が遅れるケースもあります
基本的には「店舗物件の本契約」が終わって、権利移行が行われた時点から「家賃」が発生します
工事が遅れている期間も「家賃」は支払わなければなりません！！！
「フリーレント（一定期間家賃を免除する）」交渉を上手に行うことが求められます
工事の遅れは家賃が余分にかかるので、その分も考慮しておく必要があります
初期投資に必要な資金
- 店舗取得費
- 店舗内装工事・設備・備品等
- 開業費
更に、開業後の「運転資金」も必要です
初心者がお店開業で失敗しないように、店舗工事中にやるべきこと を事前に知り、計画や対策を講じることが成功の鍵です
運転資金
「初期投資に必要な資金」以外に「運転資金」も必要になります
お店の開業後、黒字化するには ６ヶ月～１年位かかるケースが多いと言います
実際、始めの１ヶ月～２ヶ月位は「どんなお店なのかな～？」と興味で来てくれます
「知ったら仕舞い」
その後は、客数は減っていく一方になるケースは多いです
ジュエルの店も、２ヶ月位したら徐々に客数が減っていったよ
ここからが、踏ん張りどころだよ！
どんなお店も似たり寄ったりで、お客様の行動パターンは変わりません
ここから粘り強く営業して行くと、徐々に常連客が付いてき黒字に近づいて行きます
この間の運転資金が重要で、「資金力」があれば「あの手この手」でうまく軌道に乗せることも可能です
資金力がないと、「にっちもさっちも」行かなくなるので、かなり苦しい状況が続き最悪「閉店してしまう」恐れもあります
そうならない為にも運転資金は、多めに確保しておく事が重要です
出来れば収入がなくても「半年～１年くらいはもつくらい」のお金があると安心です
開業する前から、「あの手この手」の候補を「出来るだけ多く」考えておくことは、とても有効な手段です
恐らく全て使い果たしてしまうと思いますが、考えておくことはお金がかからないので、「より多く考えておくこと」を強くオススメします！！
当ブログでは、お店の集客や宣伝 の情報もご紹介しています
お店の売上に関わる重要案件なので、経営者として検討して見てはいかがですか？
事業の見通し
日本政策金融公庫ホームページより創業計画書ダウンロードしてお使いください
日本政策金融公庫の融資に必要な「創業計画書」に記入して見るのも良い方法です
初心者がお店開業で失敗しないために、事業見通しをイメージするのに適しています
先ずは、創業計画書の「８、事業の見通し」を基に
家賃の金額を記入して、実際にこの家賃の金額で事業が成り立つのか？確認して見ましょう
「その他」の部分では、「毎月かかる費用」の合計になります
例えば
- 水道光熱費
- ごみ回収費
- 消耗品費
- 清掃費
- 通信費
- 音響費
- 販売促進費
- 店舗保険
など、毎月支払うものを「できるだけ正確な項目」を洗い出しておくと良いでしょう
洗い出した項目に、金額を記入して見ましょう
例えば、下記のようなものを作っておくと解りやすいですよ
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| ①売上高 | ||
| ②売上原価 | ||
| ③粗利益 ①－② | ||
| 経費 | 人件費 | |
| 家賃 | ||
| 支払い利息 | ||
| 水道光熱費 | ||
| ごみ回収費 | ||
| 消耗品費 | ||
| 清掃費 | ||
| 通信費 | ||
| 音響費 | ||
| 販売促進費 | ||
| 店舗保険費 | ||
| ④経費の小計 | ||
| 毎月借入金の返済額 | ||
| 営業利益 ③－④ | ||
| 営業利益率（％） |
「営業利益率」は、売上高に対して営業利益の割合を示したものです
「営業利益率」＝「営業利益」÷「売上高」ｘ１００
数値が高いほど、効率よく稼いでいることになります
初心者がお店開業で、日本政策金融公庫の融資を利用する場合
融資審査で失敗しないためには 創業計画書の書き方 が超重要で、事前に知り計画的に進めることが成功の秘訣です
営業利益率の目安
| 評価 | 営業利益率 |
|---|---|
| 危険 | ０％以下 |
| 標準 | ０～５％ |
| 優良 | ５～１０％ |
| 超優良 | １０～１５％ |
業種によって平均営業利益率は異なるので、時間のある時に調べておくのも良いと思います
逆に、営業利益率を○○％にするためには売上高が「これくらい必要」と言う目安にもなります
その売上高を確保するために、必要なことを考えておくことが重要です
【注意点】借入金の返済は経費になりません｜初心者が勘違いしやすいところ
借入金の返済は「経費」にはなりません！！（利息のみ経費になります）
間違えやすいので覚えておきましょう
なぜ、経費にならないのか？
金融機関から融資をしてもらった際に、自分の通帳に入金があります
入金はありましたが、このお金は「売上」ではありませんので、このお金の返済を「経費」として扱えないことになります
「経費」として扱えるものは、「売上高」のために掛かった費用を指します
「売上高」に関係のないものは「経費」にはできない
ってことだよ
但し
- 借入金の元金分は「経費にできません」
- 借入金の利息分は「経費にできます」
利息分に関しては、本来借りたお金ではないので「経費として認めてくれる」と言うことです
なので実際には、「借入金の元金分」もお金が出て行くのに「経費にならない」ので、ややこしくなりますが、「卓上の数字」と「実際のキャッシュ」にズレが生じて来ることになります！！
「卓上の利益」＝「実際のキャッシュ」ではないので注意しておきましょう
重要なのは「キャッシュ」がいくらあるのかです
よく「黒字倒産」って聞くと思いますが、正にそれです
「卓上では黒字経営」でも「実際はキャッシュが枯渇」しているため、倒産してしまうことになります
「卓上の数字」も大切ですが「キャッシュが一番大切」だと言うことは、忘れないように覚えておきましょう
個人事業主にとって 会計ソフトは必須アイテム です
POSレジとの連動も含めて、早めに検討していく方が得策です
POSレジって必要なのか？ ▶ POSレジ比較10選 の記事も参考にしてください
当ブログでは、お店の経営に必要な知識も解説しています ▶ 経営者に必要な知識 を高めたい方は参考にしてください
初心者が失敗しない！店舗物件選びの注意点
初心者が店舗物件選びで失敗しないためには、「契約条件」を確認し「立地や競合」の状況、「看板や営業許可」などの制約も、事前に把握しておくことが重要です
- 契約条件の確認
- 立地・競合・導線
- 看板・営業許可など制約のチェック
店舗物件の本契約を済ました後に、失敗に気付いてももう遅いです
特に契約内容は重要ですので、見落としのないように注意しましょう！
困ったときは専門家に無料相談して解決する方が得策
悩んだらすぐ相談 ▶ 会社経営者・個人事業主のためのQ&Aサイト【タチアゲ】
店舗物件の契約内容に注意
店舗物件を探す際も、気を付けておいてほしいのが店舗物件の契約内容です
契約には２種類の契約があり
- 普通借家契約
- 定期借家契約
と言うものです
「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを、しっかり理解しておく必要があります
「普通借家契約」とは、一般的な契約で期間が来たら「更新」をすることが出来る契約
「定期借家契約」とは、期間が来たら終了（基本的には更新は出来ません）
主に「建て替え」や「修繕」または「借主の素行評価」などの理由で、一定期間だけ貸しますよ
「期間が終了したら出てって下さい」と言うような契約になります（貸主と借主で合意があれば再契約も可能）
店舗物件の広告にも必ず記載がありますので、注意して見るようにして下さい！！
多くの方は、長くお店をやるつもりで、大金を叩いてお店を開業しますので、初期費用全てを回収するのに何年も要します
１０００万円以上かけて開業して経った１年で「出てってくれ」と言われると、まるっきり赤字で「何のために大金叩いて、お店を開業したのか」分からなくなってしまいます
知らずに契約したら、本当に取り返しの付かないことになりますので、「細心の注意」を払って見て下さい
初心者が店舗物件取得で失敗しないように 店舗物件の本契約までの流れ の記事を参考に、計画や対策に役立ててください
まとめ｜初心者が店舗物件選びで失敗しないための予算の立て方
開業に必要な予算を、しっかり把握することが大切です
その為には「何にお金がかかるのか」を覚えておく必要があります
- 店舗物件を借りるのに必要なお金
- 店舗内装費・設備などに必要なお金
- 開業に当たって必要なお金
- 運転資金
最低、これらは必要になります
「自分が貯めたお金」と「後いくら融資してもらえば良い」のかを良く考えて見る必要があります
開業当時の方が借りやすいので「少し多めに借りておく」と言うのも一つの手です
但し、毎月の返済額も増えるので、それも踏まえて良く考えましょう
店舗物件の契約内容は、非常に重要になります
「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのか
必ず確認しましょう
初心者がお店開業で失敗しないためには、お店開業までにするべきことを事前に知り、計画的に進めることが成功の秘訣です
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