こんにちは。飲食店を開業して経営しているジュエルと言います
このページでは、「実際のところ物件を借りるのに、いくら位かかる物なのだろう？」
と思う方も多いと思います
「自分の予算内に納まるのか？」「どれ位の家賃なら利益が出せそうなのか？」
など色々思うこともあると思います
そんな疑問を解決できるように、解りやすく解説して行きたいと思います！
では、早速見て行きましょう
テナント物件の予算の出し方
自分の予算内に、「納まる物件」かどうか判断するには
「何にお金がかかるのか」を知る必要があります
これを知らないと、そもそも予算が立てられません
必要な項目を挙げていきますので、そこに金額を入れて計算すれば大まかな金額が弾き出せます
テナント物件によっては、それ以外にかかる項目もあるかも知れませんが
その時は、必要な項目を追記して計算してください
テナント物件の初期投資に必要な資金
テナント物件取得費
- 保証金 （家賃の３ヶ月～１０ヶ月分程度）
- 仲介手数料 （家賃１ヶ月分程度）
- 造作費用 （居抜きの場合）
- 前家賃 （家賃・管理費の１ヶ月分程度）
- 損害保険の加入費用 （物件に寄ります）
- 保証会社の加入費用 （物件に寄ります）
「テナント物件取得費」は、
テナント物件広告などで記載されている金額を記入すれば出来ます
内装工事・設備・備品等
- 内装工事費
- 厨房などの設備工事費
- 食器・事務用品・雑費
- レジなど
「内装工事・設備・備品」は、
内装工事・設備などは他の予算などを元に、
「これくらいで収まってほしい」と言う希望的要素が大きいですが
「出せる金額の目安」になるので、総予算から逆算して算出してみましょう
開業費
- 開業月までの家賃 （工事が長引けば、予算も増えることに）
- 工事期間中の水道光熱費
- 店舗保険・保健所などの申請（営業許可書など）
- 開業前の仕入れ費用
- 開業前の人件費
- 宣伝広告費
「開業費」は、
営業するに当たって、必要な物ですので必要な金額を記入しておきましょう
「テナント物件取得費」＋「内装工事・設備・備品」＋「開業費」＝初期投資に必要な資金
運転資金
開業後、黒字化するには６ヶ月～１年位かかるケースが多いと言います
実際、始めの１ヶ月～２ヶ月位は「どんなお店なのかな～？」と興味で来てくれます
「知ったら仕舞い」どんなお店か知ったらその後は
客数は減っていく一方に成るケースは多いです
ジュエルの店も、２ヶ月位したら徐々に客数が減っていったよ！
ここからが、踏ん張りどころだよ！
どんなお店も似たり寄ったりで、お客様の行動パターンは変わりません
ここから粘り強く営業して行くと、徐々に常連客が付いてき黒字に近づいて行きます
この間の運転資金が重要で、
「資金力」があれば「あの手この手」でうまく軌道に乗せることも可能です
資金力がないと、
「にっちもさっちも」行かなくなるので
かなり苦しい状況が続き最悪「閉店してしまう」恐れもあります
そうならない為にも、運転資金は多めに確保しておく事が重要です
出来れば、収入がなくても「１年位は持つくらい」のお金があると安心です
開業する前から、「あの手この手」の候補を「出来るだけ多く」考えておく事はとても有効な手段です
恐らく全て使い果たしてしまうと思いますが
考えておく事はお金がかからないので、「より多く考えておく事」を強くオススメします
事業の見通し
創業計画書の「８、事業の見通し」を基に
家賃の金額を記入して
実際にこの金額で成り立つのか確認して見ましょう
テナント物件の契約内容に注意
テナント物件を探す際も、気を付けておいてほしい事があります
それは、テナント物件の契約内容にあります
「普通借家契約」とは、一般的な契約で期間が来たら「更新」をすることが出来る契約
「定期借家契約」とは、期間が来たら終了（更新は出来ません）
主に、「建て替え」や「修繕」の為に一定期間だけ貸しますよ！
「期間が終了したら、出てって下さい」と言う契約になります
テナント物件の広告にも必ず記載がありますので、注意して見るようにして下さい
多くの方は、長くお店をやるつもりで大金を叩いてお店を開業しますので
初期費用全てを、回収するのに何年も要します
１０００万円以上かけて開業して
経った１年で「出てってくれ」と言われると
まるっきり赤字で、「何のために大金叩いて、お店を開業したのか」解らなく成ってしまいます
知らずに契約したら、本当に取り返しの付かない事になりますので
「細心の注意」を払って見て下さい
まとめ
開業に必要な予算を、しっかり把握することが大切です
その為には、「何にお金がかかるのか」を覚えておく必要があります
- テナント物件を借りるのに必要なお金
- 内装費・設備などに必要なお金
- 開業に当たって、必要なお金
- 運転資金
最低これらは、必要になります
「自分が貯めたお金」と、「後いくら融資して貰えば良い」のかを良く考えて見る必要があります
開業当時の方が、借りやすいので「少し多めに借りておく」と言うのも一つの手です
但し、毎月の返済額も増えるので
それも踏まえて良く考えましょう
テナント物件の契約内容は、非常に重要になります
「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのか
必ず確認しましょう
