【実体験】店舗物件選びで失敗しないように流れを把握しておこう！
こんにちは。飲食店を開業して経営しているジュエルと言います
店舗開業で多くの人が失敗しやすいのが「店舗物件選び」です！
物件探しから本契約までの流れを理解しないまま進めてしまうと
想定外の費用やトラブルに発展することも少なくありません！！
この記事では
店舗物件の発見から本契約までの流れを初心者向けにわかりやすく解説していきます
事前に知っておくべき注意点や、失敗しないためのポイントも紹介するので
これからお店を開業する方はぜひ参考にしてください！
中には
同時進行で進めなければならないこともあります
実体験を基にした注意点などは、覚えておきたい内容になっています
それでは始めて行きましょう
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店舗物件探しは「流れ」を理解することが重要
店舗物件探しは、ただ空いている物件を見つければ良いわけではありません！
「情報収集」 →「内見」 →「申し込み」→「審査」→「契約」
という流れを理解しておくことで、無駄な時間やトラブルを避けられます
特に初めての開業では、この流れを知らないまま進めてしまうケースが多いため注意が必要です！
更に
「店舗内装業者の選定」や「銀行融資」のタイミングなども
実体験から解説していきますので参考にしてください
① 店舗物件の情報収集・発見【実体験】
お店を開業するには、まず店舗物件を見つける必要がありますが
「理想的な条件の物件はない」と思っておいた方が良いです！
「立地」「家賃」「広さ」「形」など、どれかしら気に入らないものが出てきます
店舗物件探しのポイント
「妥協点」を、いかに早く見つけ出すことができるのか！
店舗物件の主な探し方
店舗物件の探し方は、色々ありますが
店舗物件は、以下のような方法で探すのが一般的です！
- 不動産ポータルサイト
- 店舗専門の不動産会社
- 商工会・知人からの紹介
複数の方法を併用することで、条件に合う物件が見つかりやすくなります
詳しく知りたい方は → 「店舗物件の探し方」の記事へ
② 店舗物件の内見・現地確認で必ずチェックすべきポイント
店舗物件の内見では、後々トラブルの原因にもなるので
しっかりポイントをチェックしておくことが重要です！
内見時に確認する項目
内見では、家賃や広さだけでなく、以下の点を必ず確認しましょう！
- 人通りや周辺環境
- 競合店舗の有無
- 電気・水道・ガスなど設備状況
- 内装工事が可能かどうか
開業後のトラブルを防ぐためにも、細かい部分までチェックが重要です
【実体験】店舗物件の内見には「店舗内装業者の同席」がオススメ
契約したい店舗物件に出会えたら
直ぐに
不動産屋さんに「内見の申し込み」をしましょう！
その際に
必ず「店舗内装業者に同席のお願い」して
一緒に店舗物件の確認することをオススメします！
素人では判らないような、プロの目で隅々まで見てもらい
- 「直す所」が多くないか
- 「予算内」に収まりそうか
- 営業中に問題が起こらなそうか
など確認しておきましょう
ポイント
「店舗物件探し」と同時に「店舗内装業者探し」も並行して行うこと
詳しく知りたい方は → 「店舗内装業者の探し方」の記事へ
【実体験】店舗内装業者に見積りを依頼
店舗の内見時、特に問題が無さそうなら「デザインの図面」「見積り」の依頼をしましょう！
「店舗内装業者の探し方」にも、詳しく書いてありますが
店舗内装工事の予算は、低めに伝えておく方が良いです
大体
予算はオーバーして来ますし、あれもこれも必要な物が出てきます！
それも
想定しておくと「想定の範囲内」に収まり易くなります
予算は、余裕を持って伝えておくことをオススメします！！
「デザイン図面」「見積り」などは、大体２週間程度かかると思います
③ 物件の申し込み（入居申込）
気になる物件が見つかったら、次は入居申し込みを行います！
この段階では、まだ契約ではありませんが、条件交渉や審査が始まります
「家賃」「契約期間」「フリーレント」の有無など、疑問点はこの時点で確認しておきましょう
店舗内装業者に見積もり依頼と同時に
不動産屋さんには「店舗物件の申し込み」もお願いしておきましょう！
自分が「何番手」なのか必ず聞いておこうね！！
かなり重要なポイントだよ
ポイント
自分が「何番手」なのかは重要になります！！
１番手なら問題ありませんが
２番手以降の場合「１番手の人が諦めない」と店舗物件を押さえられません！
２番手以降の場合、その旨を店舗内装業者に伝えておき
１番手になって店舗物件を押さえられたら、見積りをお願いするなど
店舗内装業者と打ち合わせておきましょう！
「デザインの図面」「見積り」など、とても時間のかかる作業ですので 「無駄な見積りの依頼」を避けるように配慮することは必要です！！
店舗物件の申し込みは、「申込書」を作成して提出することになります！
書く内容は、不動産屋さんによって違いようですが
- 氏名
- 住所
- 年齢
- 職業
などです
ジュエルの場合、保証会社の申込書も一緒に提出させられたよ！
その場合、連帯保証人の記入欄などもありますので
事前に、連帯保証人などの名前・住所・年齢・職業・勤務先などの
情報は用意しておくと安心だよ！
あくまでも
「契約する意思確認」での書類ですので、場合によっては「キャンセル」も出来ます！
それと、家賃無料期間（フリーレント）を
大家さんにお願いするのは、申込み時に交渉する旨を伝えて起きましょう
「フリーレント」とは、「一定期間家賃を無料」で良いですよ！と言うものです
「１ヶ月～３ヶ月程度」が多いようです
これは、基本的にはありません！
「工事中、収入がないので一定期間だけ無料で良いですよ！」
と言う「大家さんの御好意」です
合って当たり前ではありませんので、「ありがとうございます」と感謝しましょう！！
④ 審査と条件調整
入居申し込み後、貸主による審査が行われます！
審査では、事業内容や資金計画、過去の経歴などが確認されることが多いです
申込書を基に、大家さんが貸すか貸さないか判断する事になります！
ジュエルの場合、一度お会いしたいと言われたので
面談と言う形になりました
そこで、フリーレントのお願いをし１ヶ月の承諾を得ました
ありがとうございました。
大家さんからすれば、自分の財産の一部分を貸すわけですから
「金銭的な事情」や「契約内容を守ってもらえそうな人なのか」
などの判断をすることになります！
場合によっては
「貸しません」となることもありますので心して置いてください
「創業計画書」や「資金計画」がしっかりしていると、審査がスムーズに進みやすくなります
実際に、書類にまとめておくと頭の中を整理することができ
受け答えにも、自信をもって堂々と行うことにも繋がります
事前に「創業計画書」の作成してみることをオススメします
詳しく知りたい方は → 「創業計画書の書き方を解説！」の記事へ
手付金
店舗物件にも寄りますが「申込書の提出」の際に
数千円～家賃１ヶ月分程度のお金を、不動産屋さんに預けるケースもあります！
このお金は
「預かり金」「手付金」「申込金」「申込証拠金」などと言われています
支払ったからと言って、順位が上がるわけではありません！
仮に
不成立の場合は返還されます（念のため、預り証を貰いましょう）
成立した際は、必要な費用として取り扱われます
⑤ 【実体験】銀行融資の申請
店舗内装業者から図面や見積りが出揃ったら、実際に工事をお願いする業者を決定します！
見積りなどの、価格交渉なども終わり
その見積りを基に
創業計画書を作成し、金融機関に融資の申請を行います！
「融資申請」→「面談」→「融資確定」→「指定の口座に振り込み」
このような流れで進みます！
混み具合にも寄りますが、２週間～１ヶ月位かかります
店舗内装業者によっては、見積りを作っている間に
「仮の見積書で銀行融資の申請を済ませて仕舞いましょう」と言って
「仮の見積書」を作ってくれる業者もあります！
かなり時間の節約にはなるので助かります
特に「融資金額」が変わらなければ問題ありません！
店舗内装業者の金額を、後になって確認されるような事はありませんので安心してください！
ジュエルも見積りが出る前に、「仮の見積書」で銀行融資を済ませたよ！
２週間程度で、融資が決まり
その頃に、見積りが出揃う形になって時間の節約が出来て良かったよ
空いた時間には、店舗内装業者と打ち合わせの時間などに取れて
少し余裕を持って事に望めた記憶があります
融資が確定したら、店舗内装業者と詳しく打ち合わせをして
実際に
「店舗内装工事が着工できるのは何時なのか？」
必ず確認しておきます！
その予定に合わせて、「店舗物件の本契約」の時期を少し調整しながら
出来るだけフリーレント内に、工事が終わるように調整しましょう！！
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⑥ 店舗物件の本契約前に確認すべき注意点
店舗物件の本契約の際には、しっかり内容を確認しておく必要があります！
後々のトラブルにも成り兼ねませんので
ポイントをしっかり押さえておきましょう！
契約内容で特に注意するポイント
本契約前には、以下の点を必ず確認しましょう！
- 解約条件・違約金
- 原状回復義務の範囲
- 用途制限や営業時間制限
内容を理解せずに契約すると、後々大きな負担になる可能性があります
特に
「現状回帰の範囲」は注意が必要で、場合によっては多額の費用が発生する可能性もあります！
事前に、しっかり確認しておきましょう
詳しく知りたい方は → 「店舗物件の注意点」の記事へ
店舗物件の本契約までに必要な物
店舗物件の本契約での、必要なものを事前に用意しておきましょう！
場合によっては
時間の要するものもあるので
余裕をもって本契約を迎えられるように準備しておくと良いでしょう！
個人の場合
- 契約者の住民票
- 身分証明書
- 本人印鑑（不動産屋によっては、「実印」その際は「印鑑証明書」も）
- 連帯保証人の印鑑証明・実印
法人の場合
- 法人の謄本
- 印鑑証明書
- 決算書のコピー
- 印鑑
- 連帯保証人の印鑑証明書・実印
契約までに用意が必要な費用
- 礼金 （家賃の０～２ヵ月分） 物件によりある場合もあります
- 保証金 （家賃の３～１０ヶ月程度）
- 造作費用 （居抜き物件の場合 前オーナーに支払います）
- 仲介手数料 （家賃の１ヶ月分）
- 前家賃 （家賃・管理費１ヶ月分）
- 損害保険 （物件により、入らなければ行けないケースもあります）
- 保証会社 （物件により、入らなければ行けないケースもあります）
⑦ 店舗物件の本契約を結ぶ
すべての条件に納得できたら、いよいよ本契約です！
契約後は、内装工事や各種申請など、次の開業準備に進むことになります
焦らず、一つずつ確認しながら進めていきましょう
【実体験】本契約
「重要事項説明書」の説明は、必ず真剣に聞きましょう
「重要事項説明書」とは、「物件の概要」や「契約内容」を記載した書類で
不動産屋は契約前に
「宅地建物取引士」と言う資格を持っている人が、「取引士証」を提示して説明する義務があります
その際
疑問に思ったことは直ぐに質問して
理解し納得のできるようにしましょう
「定期借家契約（更新のない契約）」の場合、ここで詳しく説明されます！
その後
「賃貸借契約（本契約）」に記入・捺印する運びとなります
基本的には
契約のキャンセルはできませんので
良く内容を確認して解らないことは聞いて
納得してから契約をすることが重要になります！
契約後
どうしてもキャンセルしたい場合は
保証金以外は、返って来ませんのでご注意ください！！
必要なお金のやり取りは、「契約当日までに入金」か「手渡し」になると思います
不動産屋さんによっても違うと思いますので、確認しておきましょう
店舗物件選びで失敗しないためのポイントまとめ
店舗物件選びで失敗しないためには
- 事前に流れを理解しておく
- 内見時のチェックを怠らない
- 契約条件をしっかり確認する
ことが重要です！
店舗物件選びは開業成功の土台となり、その後を大きく左右させる超重要な要素です！！
多額の費用も必要になることでもありますので
時間をかけて慎重に進めていきましょう
＼お店開業までの全体像を事前に確認しておこう！／
まとめ
店舗物件の発見から本契約までの流れを理解しておくことで
開業準備は格段にスムーズになります！
気になる店舗物件が見つかったら
- 店舗物件探し
- 店舗物件の内見
- 店舗内装の見積り（各社）
- 店舗物件の申込
- 店舗内装業者を決定
- 銀行融資の申請
- 銀行融資の実行
- 店舗物件の本契約
- 店舗内装工事開始
と多くの方を巻き込んで、どんどん「事」は進んで行きます！！
本当に動き出したら早いので、「出来ることは事前に済ましておく」など
前もって準備をしておくことを、強くオススメします！
うまく時間を節約して、その時間を他の事に利用するなどの工夫も大切です！
初めてのことなので、後手に回ることもあるかも知れませんが
店舗物件探しから店舗内装工事開始までの流れが解っていれば
うまく調整しながら、進められると思いますので後悔しないように
自分の思うように、進めていきましょう
健闘を祈ります
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