テナントの立地を選び出そう

こんにちは。飲食店を開業し経営しているジュエルと言います

このページでは、いよいよ開業に向けての動き始める段階になります

多くの経営者が、開業までで一番苦労した経験を持つのが

テナント物件探しです！

多くの方は、自分の理想的な場所をすぐ探せると思っていますが

現実は、そうあまくありません

ビックリするほど、見つかりません

そこで、見つけるヒントを交えて解説して行きます

不動産業者は、「個人」に非協力的な事実

不動産業者は、「個人」って言うだけで嫌がる方もいます

「個人」より「法人」の方が、資金力や相場観もあり借りてくれる可能性が高いからです

「個人」の場合、資金力も低く相場観が判っていないので

理想のテナント物件ばかりを求めてくるから、嫌がられます

例えば、「東京２３区内・人道通りが多く１階路面店１０坪くらい・家賃２０万円のテナント物件を探しています」

そんなテナント物件あっても、出回る前に決まってしまいます

個人は、基本的に経験がないので

そもそも相場観が無いです（みんなそうです）

住宅探しの感覚で、テナント物件を探してしまうので嫌がられるケースがあります

まずは、この事実を知っておきましょう

そして、沢山のテナント物件を見て、相場観を養うしかありません

今の時代は、ネットで探す人が圧倒的に多いと思います

情報量が多く、画面一つで多くのテナント物件を探す事が出来るので便利です

もし、「どうしてもこの地域で出店したい」と言う場所が決まっているのでしたら

その地域の不動産屋に通って、探しているテナント物件の条件などを明確に説明して

「出てきたら連絡をください」とお願いしておきましょう

ただし、一回だけではダメです

不動産屋は、常に色々な人が出入りしています

いちいち覚えていません

なので、顔と希望のテナント物件の条件を覚えて貰えるまで続けましょう

覚えてもらえたら、希望のテナント物件が出てきたら連絡してくれると思います

ちなみに、空きテナント物件が出ると

このように、空きテナント物件の情報は順番に流れて行きます

地域が特定できているのであれば

はっきり言って、テナント物件は争奪戦です

早いもの勝ち！

「いかに早く決断して、抑える事ができるか」が鍵に成ります

モタモタしていたら、他の人にすぐに抑えられてしまいます

テナント物件条件を、地域・テナントサイズ・金額など、明確にして置き

テナント物件が出てきたら、すぐ内件の申し込み（内装業者に同席のお願い）

良ければすぐにテナント物件を押さえて貰い

「内装デザイン・見積り」、「銀行融資」、「契約」まで一気に進むことになります

なので、「後でやればいいか」「その時になったら、すぐ出来るよ」などと

高をくくっていると、「あの時やっておけば良かった」と言うことになるので

出来ることは、やっておくことを強くオススメします！！

一等地のテナント物件は、やめておきましょう

駅前などの、一等地はよっぽどのコネでもないと

「個人」に情報が回ってこないので、無い物と思っておいた方が良いです

先ほどの、空きテナント物件の情報の流れからして殆どが「法人」で決まってしまいます

なので、多くの駅前はチェーン店ばかりが軒を連ねる事になり

個人店は、昔からやっているようなお店しかほとんどありません

まれに、不動産屋から話が回ってくることもありますが

家賃めっちゃ高いです（保証金も高い）

そう言うテナント物件は、「法人」が借りないような小さなテナント物件だったり

「法人」が借りない何か理由があるので、注意してください

絶対に、回ってこない訳でもないけど可能性は低いし、家賃・保証金は高いのは覚悟してください

一等地のテナントで、個人がさばき切れますか？

一等地のテナントは、とにかく時間との勝負！

急いでいる人が多く、味よりもスピード重視（器械化は必須）になります

初めての出店で、大手チェーン店のようにオペレーションから人材教育まで一から出来ますか？

高いお金を注ぎ込んで、うまくさばけず、お店の方向性も出来てなく、評判を落とし、

すぐに撤退する羽目になるので、止めておいた方が良いと思います

絶対にやるな！とは言いませんが、出店経験も無いのにいきなり一等地のテナントは荷が重過ぎます

実績を積んで、「一等地のテナントで勝負できる実力」を付けてからにした方が良いと思います

一等地以外のテナントを探そう

「個人」は、一等地以外の場所で探す事になります

いずれ「一等地のテナントで勝負できる実力」を付けるのには、打って付けです

家賃を抑えて、その分販促費に回す事もでき

一等地のテナントでは出来ないような、商品やサービスを提供する事も可能になります

今は、SNSなどでいくらでも人を呼ぶ事はできますので

以前に比べたら、「一等地のテナントである必要性はあまりない」とも言えます

SNSをやっていない人は、これを気に覚えておく必要があります

何しろ、無料でお店を宣伝できるので、やらない手はありません

多くの人が、お店検索でネットを活用する時代です

時代の変化について生けない人は、消えて行く事になります

経営者には、今や必須アイテムになっています（是非覚えましょう）

家賃が安いテナント物件には「安い理由」がある

安いだけで、飛びつくのは後悔の元になりますので注意しましょう

テナント物件の立地条件や人道り、交通量など総合的に判断すると良いと思います

そもそも、安いテナント物件って一般公開していても誰も借りてくれないから

金額を下げた可能性もあると思うので、何かあるのかな？って思っておいた方が良いでしょう

ただ、場所によっては穴場的場所で「ゆっくりした時間を提供する」などの

やり方も出来るのかもしれません

コンセプトに合っているのでしたら、かなり掘り出し物なのかも知れませんね

テレビなどで良く、人里離れた山奥でお店を開業して

「大行列の繁盛店」などを紹介していたりしますが

それは、ほんの一握りの成功例であって、誰もが出来るわけでは無いので

その判断には、よくよく考えた上で決断した方が懸命です（相当大変だと思います）

知り合いが、田舎の古民家を改装してカフェをしていますが

家をお店に改装するって、案外お金がかかるようです

そもそもの、間取りが違うし、無駄に広いし、隙間風すごいし、虫も多いし、冬めっちゃ寒いそうです

それでも今では、遠くからわざわざ車で来るお客様も、多くいるようで繁盛しています

でも初めは、大変だったそうですよ

店にいても、お客様は来ないので、町のイベントに出店したり

朝市などで、出店したり、「知って貰う事」が大切です

しかも田舎は、お年寄りが多くSNSなどをしている方も少ないので

繁盛するまで相当時間がかかっていましたよ！

居抜き物件を検討しよう

通常テナント物件には、「スケルトン物件」と「居抜き物件」があります

「スケルトン物件」とは、何も無くコンクリート剥き出しの状態

本来は、「スケルトン」で借りて「スケルトン」で返すのが一般的です

「居抜き物件」とは、お店の造作がそのまま残っている状態

もちろん、造作譲渡費用は前のオーナーに払う必要がありますが

一から作るよりも安く、抑えられる可能性もあります（残っている機材を有効活用できれば）

今殆どの方が、「居抜き物件」で探しているように思います

造作譲渡費を払ったとしても、安く開業できるのはうれしい事ですが

造作物をうまく活用できないと処分費がかさみ、逆に高くつくケースもあるので注意が必要です

前の業種と同じ業種だと、前のお店のイメージが残っているし

そもそもその業種では、成り立たないのではないのか？

何故閉店するのか？

など聞いておく必要があります

テナント物件探しは、いかに妥協できるか！

はっきり言って、理想的なテナント物件は無いと思っておいた方が良いです

あったら、ラッキー！

地域、テンナントの広さ、家賃など、大体どこか気に入らない箇所は出てきます

あれは駄目これは駄目言ってたら、いつまで経っても決まりません

「不動産は、出会いです」っと良く言いますが、本当にその通りです

探し始めたタイミングと、出てくるテナント物件の出会いなので

後になって、あのテナント物件にしておけば良かったな～

って思っても遅いです！

大概の人は、「きっと次には気に入るテナント物件と出会えるかもしれない」って思ってしまいます

でも、次のテナント物件が気に入るとは限らず

チャンスを取りこぼしてしまったことに、後になって後悔する事になります

そうならない為にも、

など、自分自身に問いただして見る事が重要です（第三者目線で）

それでも駄目なら、本当に合わないテナント物件なのでしょう

このテナント物件の事は、忘れて次のテナント物件に行きましょう

一番いけないのは、「何となくイヤ」みたいな曖昧な理由です

何がいけないのか？自分なりに分析するくらいの気持ちでテナント物件と向き合うと

今まで見えていなかった妥協点が、見えてくるようになります

そうなると、良いテナント物件と出会える機会が、近いうちに訪れると思います（妥協することが出来るから）

逆に、妥協しないといつまで経っても見つからない状態に陥ります

理想的なテナント物件に出会うのに、３年かかった人の話を聞いたことがあります

結局、妥協することが出来ないと何年かかるか分からないと言うことです

もしかすると、５年経っても１０年経っても見つからないかも知れません

「いかに、妥協できるか」が、今後の人生を大きく分けます

ただ、妥協できない部分もあると思うので

そのバランスが大切になってきます

うまく妥協点を、探って見ましょう

テナント物件は、商圏と需給のバランスが大事

「商圏」とは、自分のお店を利用してくれるであろう範囲のことです

コンセプトで、ターゲットが多い地域を狙う事になりますが

そもそも、同じ考えを持つ「個人」や「企業」も多く

ライバルが多すぎると、自分のお店が埋もれてしまい

目立たず悲しい結末を迎えてしまうかも知れません

人気エリアなどは、需要も多いけどお店の数も多く、家賃もめちゃくちゃ高いです

そもそも、なかなかテナント物件の空きもありませんので

見つけるのには、相当時間がかかるケースもあると思っておいた方が良いです

それならば、少し思考を変えて「商圏をずらす」と言うのも良い方法です

例えば、オフィス街なら駅周辺ではなく

「大きなビル」や「人の出入りが多いビル」などの近くに出店するとか（そのビルだけで、何千人もの人が働いていたりします）

大手チェーン店などが、入ってこなそうな場所を狙って見るのも良いと思います

とにかく、中心部ではなく家賃が比較的安く、需要があり

自分のお店が埋もれてしまわない所を探すのが良いと思います

そのバランスが、とても重要です！

家賃が安いからと言って、手を出すと

あまり人道りの無い、寂しい場所になってしまう可能性が高まります

そうなると、かなり厳しい経営状況になってしまいますので注意してください

出店エリアの明確化

自分の書いたコンセプトに従い、出店エリアを明確にしておく事は重要です

ただ、狭め過ぎるとテナント物件の数が少ないので

ある程度、広めに設定しておきましょう

先ほども書きましたが、「住宅物件」と違い「テナント物件」は非常に少ないのが現状です

なので、選択肢を増やす意味でも広めに設定しておいた方が良いです

ある程度、エリアが明確化したら

地元の不動産屋に、通うのも手です（空きテナント物件の情報の流れからも有利）

その際は、条件など分かり易く的確に伝えておく必要があります

地元のエリアでも、広めに設定してしまうと

それが、返って仇となるケースもあるので

「このエリア内」などの分かり易い設定を伝えておくと良いでしょう

テナント物件探しと融資の進め方

先ほども少し書きましたが、テナント物件が見つかったらすぐに銀行融資の申請をすることになります

その為には、まずテナント物件を抑える必要があります

「このテナント物件を借りたいです！」と不動産屋に伝えます

複数人候補があると、資金力がある方に有利に働くことも多いそうです（自己資金を出来るだけ多く貯めておく事の重要性がここにもあります）

仮に、１番手なら問題ないのですが、２番手、３番手だと順番に諦めてくれないと借りれません

例えば、自分が２番手なら１番手の人が何かしらの理由で「やっぱり止めます」って言わないと自分が借りる事はできません

基本的には、手を上げた順番になりますので、早く決断する必要があります

その為には、「良さそうなテナント物件だ！」と思ったら

「内装業者」や「デザイン会社」の人に「内見」の同席して貰い

プロの目で細かい部分まで見て貰う必要があります

彼らは、経験豊富で実際に作業に取り掛かった場合の問題点などを

的確に把握して良し悪しを判断してくれます

大体の予算なんかも、聞いておくと良いと思います

「立地」「家賃」「人道り」「ターゲット層」「テナント物件」「内装予算内」など

条件が合うのか自分で判断し、良いなら「直ぐにテナント物件の申し込み」をしましょう

その際、何番目の申し込みかなども聞いておきましょう

もし、一番目であれば

「内装業者やデザイン会社に、内装のデザインや予算などを出して貰い」

銀行融資の準備に取り掛かります

一日でも早く銀行融資を受けられるように準備しましょう

内装業者やデザイン会社の人に、「内見の同席」をお願いする時は

「問題が無ければ契約したい」と思えるようなテナント物件の時だけにしましょう

彼らも、仕事を沢山抱えていますので毎回は来てくれません

良いテナント物件が見つかるまでは、地道に探して行きましょう

紹介テナント物件の断り方

不動産屋の人から、テナント物件の紹介があって「あまり良くない」と断るのは良いのですが

しっかり明確な「理由」を、必ず伝えるようにしましょう！

紹介して貰った以上は、こちらも真剣に向き合って返答する必要があります

など気に入らない部分があるなら、遠慮せず伝えましょう

しっかり駄目な理由を伝えることで

もし違うテナント物件で、「この人の条件に合うかもしれない」と思って

また、紹介してくれるように繋がります

せっかく紹介しても、「良くない」としか言わないと

何が良くないのか解らず、次どんなテナント物件を紹介すれば良いのか解らないので

「紹介しない」と言うことになってしまいます

そうなると、良いテナント物件に出会えるチャンスが減ってしまいます

チャンスを逃がさないようにする為に、こちらもテナント物件と真剣に向き合い

その真剣さを、しっかり不動産屋に伝えることを忘れずにしましょう

好条件を引き出す交渉術

基本的には、家賃などの交渉の成功率は低いです

管理会社のお客様は、「大家さん」だからです（管理手数料などが入るから）

大家さんに嫌がられるような事は、出来るだけしたくないのが本音です

大家さんとパイプのある管理会社なら、まだ良いのですが

「管理会社ではない不動産屋」の場合、管理会社に話を通し

大家さんの承諾を得るような形になるので

とても嫌がられる事になります

しかも「管理会社ではない不動産屋」は、成功報酬なので自分たちの取り分も減る事になります

なので、ほぼほぼ無理だと思っておいた方が良いです

ただし、なかなかテナント物件の借り手が決まらないような場合、交渉の余地はあるかも知れません

そう言うテナント物件は、大方スケルトン物件にあります

前にも書きましたが、スケルトン借りのスケルトン返しが基本になります

テナントを止める際は、６ヶ月前までに報告をするところが多いです

その６ヶ月の間に、居抜き物件として売却することになり

６ヶ月経っても買い手が見つからない場合は

数百万だしてスケルトン工事をして返却することになります

なので、スケルトン物件は居抜き物件としては売却できなかったと言うテナント物件が多いからです

（そうではないテナント物件もあるので、前のテナント情報は聞く必要があります）

スケルトン物件は、内装費用が嵩みますが

自由に一から作れると言うメリットもあります（こだわりたい人には向きます）

多くの方は、

などの理由で居抜き物件を探します

スケルトン物件を探す人は、少ないように思います

なので、スケルトン物件や人気の無さそうな物件であれば

借り手が少ないので、もしかしたら条件交渉に持って行けるかも知れません（チャンスはあります）

その際は、必ず何人申し込みがあるのか確認しておきましょう

数人いる場合は、交渉できないかも知れません（他の人に貸せば良いから）

自分以外誰も居ないなら、条件交渉をお願いしてみましょう

大家さんも、空き物件で収入が入ってこないより

多少、少なくなっても収入がある方が良いと判断してくれる方も居るかも知れません

駄目もとで、うまく条件交渉しましょう

駄目なら、他を探せば良いので「やれるだけのことはやって見る価値」はあると思います

居抜き物件を見極めよう

居抜き物件には、「造作譲渡費」と言う物があります

「造作譲渡費」とは、前オーナーと新オーナーでやり取りする費用です

要するに、前オーナーが使用していた機材や内装など

お店にあるものを、新オーナーが買い取ると言うものです

それ以外に、通常通り不動産契約時に懸かる「保証金」「家賃」「管理費」などは別にかかります

実際、「造作譲渡費」は「場所を押さえるための費用」と考えておいた方が良いです

と言うのも、そのまま使うということは大概しません

要らない物や、内装のクロスの張替えなど

前のお店の印象を、変える必要があるからです

場合によっては、処分費用が嵩み「スケルトン物件」の方が安く済むケースもあります

そうならない為にも、内見時に「内装業者」や「デザイン会社」に同席をお願いして

詳しく確認しておく必要があります（うまく活用できる物があるのか？など）

造作譲渡費は、うまく交渉しよう

「造作譲渡費」は、前オーナーが金額を決めます

居抜き物件は、６ヶ月の間に買い手を探さなければ行けません

もし買い手が見付からないと、前オーナーは６ヶ月後には

「スケルトン」にして返さなければ行けません

そもそも、閉店する理由は「赤字だから」です

お金が無いのに、解体費用「３００万円位」掛けて「スケルトン」にして返さなければ行けない現実！

仮に、買い手が見付かれば解体費用「３００万円位」掛けなくて済み

尚且つ「造作譲渡費」としてお金も手にでき、借金返済に充てるなどの費用に回す事ができます

前オーナーとしては、居抜き物件で買い手が付くことは、とてもありがたいことなのです

とは言っても、実際には内装や機材など多くの費用を掛けて、開店している事も事実です

前オーナーとしては、出来るだけ高額で買って貰える事が理想です

しかし、新オーナーは出来るだけ低額で買いたいのが本望です

そこは、両者の話し合いで解決するしかありません

問題は、時期にあります

前オーナーは、始めのうちは「強気の金額」を提示してきます

しかし、撤去時期が近づくに連れて「金額が下がってきます」

売れないと、解体費用を払わないと生けないと言う「焦り」からです

撤去まじかともなれば、「造作譲渡費０」でも良いから

「誰か買ってくれ～」と言う気持ちになると思います

なので、不動産屋に「前オーナーの撤去予定日」「この物件の申し込み人数」を確認しておき

時期を見て、価格交渉すると言う手もあります

時期を見誤ると、誰かに持っていかれてしまうので

様子を伺いながら、うまく時期を見て価格交渉してみましょう

但し、前オーナーによっては「造作譲渡費」が高く売れるなら

閉店すると言う人も居るので、注意しておきましょう

まとめ

「住宅物件」と「テナント物件」では、そもそもの数が圧倒的に違います

これは、しっかり頭の中に記憶しておきましょう

「テナント物件は、争奪戦です！」

テナント物件は、まず相場観を身に付ける所から始めよう

とにかく、ネットなどで多くのテナント物件を見て

地域や立地の相場などを、覚えましょう

いきなり一等地のテナントは、荷が重過ぎます

他で「実力を付けてから、挑戦しましょう」

一等地以外の場所で、コンセプトに合う条件のテナント物件を探して見よう

中心部から近すぎず遠からずの場所で、人通りや立地条件などバランスを良く考えて決めましょう

不動産屋に紹介されたテナント物件を、断る場合

「必ず理由を付けて」断りましょう

それをしないと、次回紹介してくれないかも知れません

居抜き物件を、うまく利用して出来るだけ安く抑えることも考えよう

「テナント物件探しは、いかに妥協できるか」で決まります！

妥協点を、探って見よう

良さそうなテナント物件を見つけたら、内装業者やデザイン会社に内見の同席をお願いして

問題箇所などプロの目で、見て貰いましょう

問題なければ、直ぐにテナント物件の申し込みを入れて物件を押さえよう

その際、不動産屋に「申し込み人数」など確認して置き

一番手であれば、直ぐに「内装デザイン・見積り」「銀行融資」「物件契約」と順番に進めていきましょう

ここまで来ると、トントン拍子で事が進んでいきます！

「後で出来るよ」と後回しにせず

出来ることは事前に済ましておくことを強くオススメします